Update Info Syarat, Prosedur, & Biaya Pengurusan Surat AJB ke SHM (Sertifikat Hak Milik)

Membeli tanah atau rumah tidak semudah membeli pakaian atau bahkan kendaraan. Saat membeli atau menjual tanah diperlukan sejumlah bukti-bukti yang mendukung seperti AJB (Akta Jual Beli) dan sebagainya. AJB sendiri bukanlah sertifikat tanah, melainkan perjanjian jual-beli dan salah satu bukti pengalihan hak atas tanah (akibat proses jual-beli). Meski sifatnya hanya sebagai bukti jual-beli, AJB dibuat oleh pejabat umum yang berwenang, yakni PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) RI.

Ilustrasi: Membeli Rumah (credit: marketleader)
Ilustrasi: Membeli Rumah (credit: marketleader)

Namun sekadar memiliki AJB saja belum sepenuhnya menguatkan status Anda sebagai pemilik sebuah properti. Oleh sebab itu setelah memiliki AJB, pemilik tanah biasanya akan meningkatkan statusnya menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM). Hak Milik adalah jenis kepemilikan rumah atau tanah yang mempunyai kekuatan hukum paling kuat dan penuh serta dapat dialihkan (dijual, dihibahkan, atau diwariskan) secara turun temurun. Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah sertifikat atas kepemilikan penuh hak lahan dan/atau tanah yang dimiliki sang pemegang sertifikat.

Bacaan Lainnya

SHM hanya boleh dimiliki warga negara Indonesia (WNI). Apabila terjadi suatu permasalahan dengan tanah yang bersertifikat SHM, maka pemilik yang tercantum dalam SHM adalah pihak yang dianggap pemilik sah di mata hukum. Oleh karena sifatnya tersebut, tanah atau properti yang memiliki SHM biasanya bernilai paling tinggi atau mahal.

Peralihan status dari AJB ke SHM biasanya dapat dilakukan melalui notaris. Namun Anda juga bisa mengurusnya sendiri dengan melengkapi berbagai persyaratan dan menyiapkan biaya yang dibutuhkan untuk merubah AJB ke SHM. Berikut informasi lengkapnya.

Baca juga  Info Terbaru Harga Tiket Masuk & Sewa Kamar The Onsen Resort Songgoriti Batu

Syarat Meningkatkan Surat AJB Menjadi SHM

  • Surat AJB (Akta Jual Beli).
  • KTP dan KK pemilik (sesuai yang tertera pada AJB).
  • Surat pengantar dari kelurahan setempat.
  • Surat keterangan bebas sengketa.
  • Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas meterai cukup. Formulir permohonan memuat identitas diri, luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon, pernyataan tanah tidak sengketa, dan pernyataan tanah dikuasai secara fisik.
  • Surat kuasa apabila dikuasakan.
  • Asli surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah (Rumah Gol III) atau rumah yang dibeli dari pemerintah.
  • Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan.
  • Gambar peta/situasi.
  • Bukti pembayaran BPHTB.
  • Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan.
Ilustrasi: Sertifikat Hak Milik (credit: jendela360)
Ilustrasi: Sertifikat Hak Milik (credit: jendela360)

Proses Pengurusan dari AJB ke SHM

  1. Meminta surat rekomendasi dari kelurahan setempat terkait tanah bersangkutan. Surat Pengantar tersebut menyatakan bahwa tanah belum pernah mengalami proses sertifikasi dan menjelaskan riwayat pemilikan tanah yang dimaksud.
  2. Pembuatan surat bebas sengketa yang menyatakan bahwa tanah yang dimaksud tidak dalam keadaan sengketa, serta ditandatangani oleh RT, RW, dan disahkan oleh kelurahan setempat.
  3. Petugas BPN melakukan survei lokasi dan pengukuran ulang objek tanah.
  4. Penerbitan gambar situasi atau surat ukur oleh BPN yang dilanjutkan dengan pengesahannya.
  5. Melunasi pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sesuai dengan luas yang tercantum dalam Gambar Situasi atau Surat Ukur. Pembayaran BPHTB tersebut dilakukan apabila tanah yang dimohon berasal dari tanah negara atau tanah garapan.
  6. Proses pertimbangan oleh panitia, dalam hal ini adalah pejabat yang berwenang.
  7. Pengumuman di Kantor BPN dan kelurahan setempat selama kurang lebih 2 atau 3 bulan, hal ini untuk mengantisipasi bahwa tanah yang dimaksud tidak dalam keadaan sengketa. Setelah 2-3 bulan pengumuman tidak ada yang mempermasalahkan, maka baru dilakukan pengesahan pengumuman.
  8. Penerbitan sertifikat tanah.
Baca juga  Keunggulan dan Update Tarif Pos Express Domestik

Pada dasarnya biaya yang dibutuhkan untuk pengurusan Sertifikat Hak Milik (SHM) sangat bervariasi, tergantung dan di provinsi mana tanah Anda berada. Menurut dasar hukum PP No 13/2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang berlaku di BPN, biaya untuk Pelayanan Pengukuran seperti tercantum dalam Pasal 4 ayat adalah sebagai berikut.

Ilustrasi: Penandatanganan Akta Jual Beli (credit: jendela360)
Ilustrasi: Penandatanganan Akta Jual Beli (credit: jendela360)

Biaya Pembuatan SHM dari AJB

  1. sampai 10 hektare, Tu = ( L/500 x HSBKu ) + Rp100.000
  2. di atas 10 hektare s/d 1.000 hektare, Tu = ( L/4.000 x HSBKu ) + Rp14.000.000
  3. di atas 1.000 hektare, Tu = ( L/10.000 x HSBKu ) + Rp134.000.000

* Tu (tarif ukur), L (luas tanah), HSBKu (harga satuan biaya khusus kegiatan pengukuran)

Sebagai gambaran, berdasarkan informasi resmi dari BPN, rincian biaya layanan penerbitan Sertifikat Hak Milik (SHM) Perorangan di wilayah DKI Jakarta untuk 1.000 m2 adalah sebagai berikut:

Biaya pengukuran Rp340.000
Biaya panitia Rp390.000
Biaya pendaftaran Rp50.000
Total Rp780.000

*Catatan: tanah milik perorangan (bukan badan hukum atau instansi pemerintah), bukan pendaftaran massal, tidak termasuk golongan khusus (TNI, Polri, panti jompo, panti asuhan, veteran), dan jenis tanah non-pertanian.

Baca juga  Info Terkini Kisaran Biaya Bangun dan Harga Rumah Type 45

Besaran biaya pengurusan surat AJB ke SHM sampai tahun 2021 ini tak banyak berubah dari tahun 2019 dan 2020 lalu, karena masih mengacu pada aturan yang sama. Apabila Anda ingin mengetahui besaran biaya AJB ke SHM, Anda bisa mengakses situs resmi BPN di bpn.go.id, kemudian memilih menu Layanan Pertanahan, klik menu ‘Pelayanan Pendaftaran Tanah Pertama Kali’, pilih sub-menu Pemberian Hak, klik Hak Milik, dan pilih menu ‘Hak Milik Perorangan’ untuk mengetahui info SHM Perorangan.

Pada menu tersebut tersedia informasi lengkap mengenai persyaratan dan jangka waktu pengurusan, prosedur, hingga simulasi biaya. Pada menu Simulasi Biaya, Anda bisa menghitung secara online berapa besarnya biaya pengurusan SHM dengan memasukkan informasi provinsi, luas tanah, jenis subjek, hingga jenis tanah. Nantinya akan muncul total biaya yang dibutuhkan untuk mengurus SHM.

Lantas, berapa lama pengurusan AJB ke SHM? Kabarnya, jangka waktu pengurusan dari AJB ke SHM sendiri membutuhkan waktu yang memang cukup lama. Untuk tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2.000 m2 setidaknya butuh waktu sekitar 38 hari. Kemudian tanah non pertanian dengan luas lebih dari 2.000-5.000 m2 lamanya 57 hari, dan tanah non pertanian seluas lebih dari 5.000 m2 lamanya 97 hari. Jangka waktu tersebut tidak termasuk waktu yang diperlukan untuk pengiriman berkas/dokumen dari Kantah ke Kanwil dan BPN RI maupun sebaliknya.

[Update: Dian]

Pos terkait

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan.