Setiap orang tentu memiliki cita-cita untuk memiliki rumah sendiri, terutama bagi mereka pasangan yang baru saja menikah. Namun sayang, harga rumah dari waktu ke waktu memang terus mengalami kenaikan. Bagi Anda yang punya bujet pas-pasan, bisa mempertimbangkan untuk membeli rumah subsidi sederhana atau membangun rumah minimalis tipe 21. Dibandingkan rumah tipe 36, rumah minimalis tipe 21 punya harga lebih terjangkau untuk Anda yang memiliki keluarga kecil.
Rumah tipe 21 (sumber: rumah.com)
Dalam arti yang sangat umum, rumah dapat dikatakan sebagai salah satu bangunan yang dijadikan tempat tinggal selama jangka waktu tertentu.[1] Dalam pengertian yang luas, rumah tidak hanya sebagai sebuah bangunan, melainkan juga tempat kediaman yang memenuhi syarat-syarat kehidupan yang layak, dipandang dari berbagai segi kehidupan masyarakat. Rumah dapat dikatakan sebagai tempat perlindungan, untuk menikmati kehidupan, beristirahat, dan bersuka ria bersama keluarga.
Sebagai tempat bermukim, rumah setidaknya memiliki tiga fungsi utama.[2] Fungsi yang pertama adalah sebagai penunjang identitas keluarga, yang diwujudkan dalam kualitas hunian. Kedua adalah sebagai penunjang kesempatan keluarga untuk berkembang dalam kehidupan sosial budaya dan ekonomi atau fungsi pengemban keluarga. Sementara, yang terakhir adalah sebagai penunjang rasa aman (security), yang berarti terjaminnya keadaan keluarga di masa depan setelah mendapatkan rumah.
Dalam aplikasinya, rumah dapat dibedakan menjadi beberapa macam. Pedoman Pembangunan Perumahan dan Permukiman dengan Lingkungan Hunian yang Berimbang, setidaknya ada tiga tipe rumah, yakni rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah.[3] Rumah sederhana biasanya memiliki luas lantai bangunan tidak lebih dari 70 m2, rumah menengah umumnya dibangun di atas lahan seluas 54 hingga 600 m2, sedangkan rumah mewah adalah rumah yang dibangun di atas tanah 54 m2 sampai 2.000 m2.
Nah, apabila anggaran Anda tidak cukup banyak dan kebetulan sedang membangun keluarga kecil, rumah sederhana tipe 21 bisa menjadi alternatif yang oke. Biasanya, rumah ini memiliki satu atau dua kamar tidur, satu kamar mandi, serta ruang tamu. Harganya sendiri fluktuatif, tetapi memang jauh lebih terjangkau dibandingkan rumah type 36 atau di atasnya.
Kisaran Harga Rumah Type 21
Ilustrasi: denah rumah tipe 21 (sumber: wiranews.com)
| Lokasi Rumah | Harga | Spesifikasi Rumah |
| Perumnas Dramaga, Bogor | Rp145.000.000 | 1 kamar, 1 kamar mandi, luas bangunan 21 m2, luas tanah 60 m2, listrik 1300 Watt |
| Citra Indah City, Jalan Raya Cileungsi-Jonggol, Bogor | Rp190.000.000 | Luas bangunan 21 m2, luas tanah 112 m2, SHGB, listrik 1300 Watt, 1 kamar, 1 kamar mandi, ruang keluarga |
| Jl. Cisanggiri 4A Blok S10 No. 67, Graha Asri Lemah Abang, Cikarang, Bekasi | Rp275.000.000 | 1 kamar, 1 kamar mandi, luas tanah 75 m2 |
| Cimuning, Bekasi Timur | Rp431.500.000 | Luas bangunan 21 m2, luas tanah 60 m2, SHM, 2 kamar, 1 kamar mandi, listrik 1300 Watt, semi jet pump, carport |
| Puri Cipageran Indah II, Ngamprah, Bandung Barat | Rp500.000.000 | Luas bangunan 21 m2, luas tanah 60 m2, PAM, 2 kamar, 1 kamar mandi, SHM |
| Perum Paledang Indah Blok K16, Bandung | Rp550.000.000 | 4 kamar, 2 kamar mandi, garasi, 3 lantai, luas tanah 61 m2, air sumur |
Harga rumah tipe 21 di atas kami rangkum dari berbagai sumber, termasuk sejumlah situs jual beli rumah. Jika dibandingkan tahun 2020 lalu, harga rumah tipe 21 pada tahun 2021 ini memang belum terlalu banyak berubah. Sebagai referensi, berikut kami sampaikan informasi harga rumah tipe 21 pada tahun lalu di sejumlah daerah.
Harga Rumah Type 21 Tahun 2020
Rumah tipe 21 (sumber: ngiklanlaku.com)
| Lokasi Rumah | Harga | Spesifikasi Rumah |
| Graha Rancamanyar, Rancamanyar, Bandung | Rp60.000.000 | 1 kamar, 1 kamar mandi, PAM, PJB, girik, luas bangunan 20 m2, luas tanah 30 m2 |
| Jl. Rancakasiat, Pameungpeuk, Kav. Bojong Waru Indah 3 | Rp65.000.000 | 1 kamar, 1 kamar mandi, PAM, PJB, girik, luas bangunan 20 m2, luas tanah 30 m2 |
| Bumi Kresna Asri, Rancamanyar, Bandung | Rp80.000.000 | 1 kamar, 1 kamar mandi, luas tanah 40 m2, luas bangunan 21 m2, carport, SHM, garasi |
| Perumahan Puri Medana Indah | Rp85.000.000 | 1 kamar, kamar mandi, PAM, luas tanah 124 m2, luas bangunan 21 m2 |
| Jl. Bojong Tanjung, Katapang | Rp85.000.000 | 1 kamar, 1 kamar mandi, luas tanah 30 m2, luas bangunan 21 m2, carport, garden |
| Dusun Kemuning, Desa Sukoanyar, Kec. Pakis, Kab. Malang | Rp100.000.000 | 1 kamar, 1 kamar mandi, carport, luas tanah 48 m2, luas bangunan 21 m2, SHM |
| Perumahan Citra Indah City, Cileungsi, Jonggol | Rp120.000.000 | Luas tanah 60 m2, luas bangunan 21 m2, 1 kamar, 1 kamar mandi, HGB, garden |
| Citra Indah City, Cluster Bukit Rasamala Z12 | Rp125.000.000 | 1 kamar, 1 kamar mandi, SHM, garden, luas tanah 72 m2, luas bangunan 21 m2 |
| Perumahan Mustika Media Residence Blok IX No. 15 RT 02 RW 018, Kel. Lubang Buaya, Kecamatan Setu, Bekasi | Rp125.000.000 | 1 kamar, 1 kamar mandi, HGB, luas tanah 60 m2, luas bangunan 21 m2 |
| Perumahan Graha Citra B9/52, Legok, Palasari, Tangerang, Provinsi Banten | Rp130.000.000 | 1 kamar, 1 kamar mandi, SHM, garasi, luas tanah 60 m2, luas bangunan 21 m2 |
| Bumi Serang Baru blok DD 21/8, Kaligandu, Serang | Rp135.000.000 | 3 kamar, 1 kamar mandi, SHM, PAM, luas tanah 60 m2, luas bangunan 21 m2 |
| Windan Gumpang, Kartasura | Rp149.000.000 | 1 kamar, 1 kamar mandi, SHM, carport, luas tanah 60 m2, luas bangunan 21 m2 |
Namun, bagi Anda yang enggan membeli rumah, Anda bisa mempertimbangkan untuk membangun sendiri rumah tipe 21 impian Anda dengan menyiapkan dana secukupnya. Tipsnya, sebaiknya pilihlah kavling tanah yang cukup luas agar kelak Anda bisa lebih mudah jika ingin melakukan pengembangan atau renovasi rumah dengan penambahan kamar, taman, atau ruang-ruang lain yang Anda kehendaki.
Biaya Bangun Rumah Type 21 Sistem Borongan
Ilustrasi: proses membangun rumah (sumber: rumah.com)
Pembangunan hunian dengan sistem borongan menggunakan penghitungan per meter persegi. Biayanya saat ini sekitar Rp2,5 juta hingga Rp3,5 juta per meter persegi. Jadi, biaya pembangunan rumah type 21 minus harga tanah adalah Rp52,5 juta hingga Rp73,5 juta. Perbedaan harga ini tentunya tergantung spesifikasi bahan bangunan yang ingin digunakan untuk rumah.
Biaya Upah Tukang Borongan
Jasa tukang sangat dibutuhkan untuk membangun rumah Anda menjadi hunian yang sesuai dengan cita-cita selama ini. Dalam dunia konstruksi, setidaknya terdapat 3 sistem yang dianut, yakni sistem harian, borongan jasa, dan borongan penuh. Ketiga sistem ini tentunya memiliki perhitungan ongkos atau biaya yang berbeda-beda.
Untuk jasa kuli bangunan atau tukang dengan sistem harian, biasanya mematok biaya kerja harian antara Rp100 ribuan hingga Rp150 ribuan per hari, masih sama seperti tahun sebelumnya. Sementara, untuk sistem borongan penuh, jasa biayanya saat ini dapat mencapai Rp3 juta sampai Rp5 juta per m2. Pada sistem borongan jasa, Anda hanya membayar jasa sang tukang, sedangkan untuk bahan atau material bangunan, Anda sendiri yang menyediakannya.
Biaya Upah Tukang Harian
| Klasifikasi Tukang | Upah |
| Buruh terampil | Rp90.000 |
| Kepala tukang | Rp150.000 |
| Mandor | Rp200.000 |
| Mekanik terampil | Rp100.000 |
| Mekanik semi terampil | Rp90.000 |
| Operator terlatih | Rp100.000 |
| Pekerja | Rp150.000 |
| Tukang listrik | Rp160.000 |
| Tukang cat | Rp166.000 |
| Tukang kayu | Rp166.000 |
| Tukang besi | Rp182.000 |
Biaya Tanah dan Bangunan
Ilustrasi: lahan konstruksi rumah (sumber: bomax.co.id)
Misalnya saja Anda berencana membangun rumah tipe 21/60. Anda memerlukan tanah seluas 60 meter persegi. Apabila harga tanah di lokasi yang Anda tuju misalnya saja Rp800.000 per meter persegi, maka biaya yang Anda butuhkan untuk membeli tanah tersebut adalah Rp800.000 x 60 meter persegi adalah Rp48 juta.
Kemudian, biaya yang perlu dihitung adalah perkiraan untuk membangun bangunan. Komponen satu ini meliputi kisaran biaya untuk membeli material seperti pasir, batu bata, semen, cat, dan sebagainya. Kebutuhan untuk membangun rumah ini bisa Anda komunikasi dengan kepala pekerja, mengenai material apa saja yang dibutuhkan bila memakai sistem harian atau borongan jasa.
Misalnya, Anda memilih sistem tukang borongan penuh dengan biaya Rp3 juta per meter persegi, maka perhitungannya adalah 21 meter persegi x Rp3.000.000 = Rp63 juta. Jadi, total biaya beli tanah dan bangunan (sistem borongan penuh) = Rp48 juta + Rp63 juta = Rp111 juta. Angka Rp111 juta adalah kisaran biaya yang akan Anda habiskan untuk membangun rumah minimalis tipe 21 dengan luas tanah 60 meter persegi (1 lantai).
Biaya Lain-Lain
Dalam masa pembangunan, jika ada perubahan yang hendak Anda lakukan seperti membangun taman, menambah ornamen, atau semacamnya, maka setidaknya Anda perlu menyiapkan biaya untuk berjaga-jaga sekitar 10% dari keseluruhan total anggaran. Biaya lain-lain ini mencakup biaya tak terduga seperti pembangunan taman, pengisian properti atau perkakas untuk ruang tamu, dapur, kamar, dan sebagainya.
[1] Rully. 2014. Merencanakan dan Merancang Rumah Tinggal yang Optimal. Jurnal Teknik Sipil dan Arsitektur Fakultas Teknik Universitas Tunas Pembangunan Surakarta, Vol. 15(19).
[2] Ibid.
[3] Triyuly, Wienty. 2013. Identifikasi Pembangunan Type Rumah Perumahan di Kota Palembang. Jurnal Rekayasa Sriwijaya, Vol. 1(22): 1-7.
