Update Info Syarat dan Biaya Perpanjangan HGB Apartemen

Saat ini, tinggal di apartemen memang menjadi salah satu alternatif jika seseorang memutuskan berdomisili di kota besar atau pusat kota. Meski begitu, masih banyak beberapa pihak yang bingung mengenai kepemilikan apartemen, seperti apakah apartemen tidak bisa dimiliki seumur hidup atau apakah sistemnya seperti beli rumah, yaitu sekali beli dan tidak ada biaya-biaya lagi.

Perlu diketahui, pemilik apartemen memiliki sertifikat hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS) atau strata title pada unit apartemen saja, sedangkan hak atas lainnya umumnya dimiliki bersama. Jadi, ada tiga kepemilikan yang ada pada apartemen, yaitu milik pribadi (unit apartemen), milik bersama (lift, parkir, kolam renang, dan bersama lainnya), serta tanah milik bersama.

Ilustrasi: Wanita Tinggal di Apartemen (credit: thebalance)

Ilustrasi: Wanita Tinggal di Apartemen (credit: thebalance)

Sementara itu, status tanah pada apartemen umumnya adalah hak guna bangunan (HGB), hak pakai, dan hak pengelolaan tanah. HGB merupakan status yang paling banyak, yaitu tanah milik developer yang dialihkan menjadi HGB untuk rumah vertikal. Tanah tersebut dapat berupa tanah yang dikuasai langsung oleh negara maupun tanah yang dikuasai oleh perorangan atau badan hukum.

Untuk mengecek HGB, Anda bisa minta bantuan notaris atau datang langsung ke kantor BPN di mana apartemen tersebut hendak dibangun. Dari situ Anda akan tahu apakah lahan tersebut layak untuk Anda tempati dan tidak dalam kondisi sengketa. Perlu ditanyakan juga apakah HGB apartemen tersebut sedang dalam penguasaan bank atau pihak lainnya.[1]

Berdasarkan UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, jangka waktu maksimal HGB adalah 30 tahun dan bisa diperpanjang dengan jangka waktu maksimal 20 tahun. Sampai dengan tahun 2021, jangka waktu HGB masih mengacu pada aturan yang sama. Namun, masa berlakunya bisa berbeda-beda, tergantung keputusan yang diberikan oleh BPN (Badan Pertanahan Nasional) ke ketika menyampaikan izin pembangunan apartemen. Pemilik bisa menanyakan langsung ke pengembang untuk jangka waktunya.

Baca juga  Update Biaya Kursus Mengemudi Natuna di Berbagai Wilayah

HGB ini secara otomatis menjadi tanggung jawab pemilik apartemen begitu unit apartemen tersebut dibeli. Meski demikian, pemilik unit apartemen tidak perlu menanggung seluruh biaya perpanjangan HGB, karena perhitungannya diatur secara proporsional. Misalnya, luas unit apartemen adalah 40 meter persegi berdiri di atas tanah apartemen seluas 5 hektare (50.000 meter persegi), maka HGB yang menjadi tanggungannya hanya 0,08 persen.

Setelah masa perpanjangan habis, pemilik HGB dapat mengajukan perpanjangan kembali seperti yang telah diatur dalam PP No. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan. Namun, perpanjangan atau pengajuan pembaruan HGB dapat dilakukan minimal 2 tahun sebelum jatuh tempo HGB habis. Hak Guna Bangunan dapat terjadi karena beberapa alasan berikut.

Alasan Terjadinya HGB

  • Hak Guna Bangunan atas tanah negara ini terjadi dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Agraria atau pejabat yang ditunjuk.
  • Hak Guna Bangunan atas tanah hak pengelolaan terjadi dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Agraria atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul dari pemegang hak pengelolaan.
  • Hak Guna Bangunan atas tanah milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta perjanjian yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Sertifikat HGB bisa saja mati atau berakhir karena Anda tidak memperpanjang lagi sertifikatnya. Jika sertifikat HGB berakhir, maka status tanah akan kembali menjadi tanah negara bila HGB tersebut atas tanah negara. Sementara, untuk tanah hak milik, maka nantinya akan kembali jadi tanah hak milik. Pengurusan perpanjangan HGB sendiri pada dasarnya tidak terlalu rumit. Berikut informasi lengkapnya.

Ilustrasi: sertifikat Hak Guna Bangunan/HGB (sumber: detik.com)

Ilustrasi: sertifikat Hak Guna Bangunan/HGB (sumber: detik.com)

Syarat Perpanjangan HGB Apartemen

  • Mengisi formulir permohonan di loket pelayanan Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
  • Menyertakan surat kuasa apabila dikuasakan ke orang lain.
  • Menyerahkan fotokopi kartu tanda penduduk (KTP) dan kartu keluarga (KK) pemohon.
  • Fotokopi Akta Pendirian dan Pengesahan Badan Hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh loket
  • Sertifikat HGB asli.
  • Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket dan bukti Pembayaran Uang Pemasukan.
Baca juga  Update Info Biaya Pengurusan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) di Bekasi

Prosedur Perpanjangan Sertifikat HGB

  • Datang ke Kantor Badan Pertanahan Nasional di terdaftarnya sertifikat HGB. Anda bisa langsung menuju loket pelayanan dan mengisi formulir pengajuan. Jangan lupa isi data yang lengkap terkait identitas diri, luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon, pernyataan tanah tidak dalam status sengketa, dan pernyataan tanah dikuasai secara fisik.
  • Menuju loket pembayaran. Usai mengisi formulir dan melengkapi berbagai berkas dokumen persyaratan, Anda dapat menuju loket pembayaran untuk membayar biaya pemeriksaan tanah dan pendaftaran Hak Guna Bangunan.
  • Kemudian pihak BPN akan melakukan pemeriksaan tanah, Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Jangka Waktu Kantah, Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Jangka Waktu Kanwil, Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Jangka Waktu BPN RI, dan Pendaftaran Hak dan Penerbitan Sertifikat.
  • Setelah seluruh prosedur tersebut selesai, Anda dapat mengambil sertifikat HGB di loket pelayanan Kantor Pertanahan.
Ilustrasi Biaya Perpanjangan HGB Apartemen nypost

Ilustrasi: Biaya Perpanjangan HGB Apartemen (credit: nypost)

Biaya Perpanjangan HGB Apartemen

Hingga tahun 2021, biaya perpanjangan HGB apartemen masih berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 46 tahun 2002, yang dihitung dengan rumus jangka waktu perpanjangan HGB (20 tahun) yang diberikan dibagi 30 tahun dikalikan 1 persen. Hasil perhitungan tersebut kemudian dikalikan dengan pengurangan Nilai Perolehan Tanah (NPT) dengan NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NTPTTKUP) lalu dikalikan 50 persen. Besaran NPT dan NPTTKUP sendiri bisa dilihat pada SPT PBB tanah yang akan diperpanjang HGB-nya.

Misal, apartemen sebanyak 3.500 unit dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai acuan NPT yang berlaku saat ini Rp15 juta/meter persegi, maka dapat diasumsikan bahwa total NPT untuk apartemen dengan luas area 5 hektare (50.000 meter persegi) adalah sebesar Rp750 miliar. Hitungannya 20 tahun dibagi 30 tahun dikalikan 1 persen, maka diperoleh angka 0,0067.

Baca juga  Update Harga Sewa Panggung Rigging (Semi Rigging dan Full Rigging)

Dengan asumsi tersebut, maka dapat dihitung biaya perpanjangan HGB adalah 0,0067 dikalikan Rp750 miliar dikalikan dengan 50 persen. Hasilnya, besaran biaya yang harus ditanggung untuk memperpanjang HGB apartemen tersebut adalah Rp2,5 miliar. Angka ini kemudian dibagi berdasarkan jumlah unit yang ada dalam satu area sesuai simulasi, yaitu 3.500 unit, sehingga hasilnya diperoleh sekitar Rp714.000 per unit.

Ketika diketahui apakah HGB apartemen Anda perlu diperpanjang atau tidak, biasanya tim Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rimah Susun (PPPSRS) akan mendatangi penghuni saat jatuh tempo pemakaian. Mereka akan memberikan sebuah surat pernyataan yang berisi besaran biaya yang diperuntukkan memperpanjang HGB.

Di samping itu, kemungkinan juga biaya tambahan, misalnya biaya pengukuran tanah, karena harus memastikan tidak ada perubahan luas dan batas-batas wilayah apartemen. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 13 tahun 2010, biaya pengukuran tanah ditentukan dengan rumus tertentu. Misal, luas tanah 5 hektare, dihitung dengan rumus luas tanah dibagi 500 dikalikan Harga Satuan Biaya Khusus Pengukuran (HSBKu), kemudian ditambahkan dengan Rp100.000.

Perlu Anda ketahui bahwa besarnya biaya mengurus perpanjangan sertifikat HGB sangat bervariasi, tergantung dari lokasi, luas tanah, nilai tanah, dan jenis tanah. Sementara itu, lama waktu pembuatan HGB biasanya membutuhkan sekitar 30 hari untuk luas tanah tak lebih dari 2.000 meter persegi, 49 hari untuk luas tanah lebih dari 2.000 meter persegi hingga 150.000 meter persegi, dan 89 hari untuk luas tanah yang lebih dari 150.000 meter persegi.

[Update: Dian]

[1] Khoiruddin, M. 2010. Trik Membeli Rumah & Apartemen untuk Hunian & Investasi. Jakarta: Gramedia Pustaka Utama, hlm 52.

author
Sudah lama lulus dari S-1 di kampus PTN ternama. Penyuka musik dan sedikit audiophile.

Leave a reply "Update Info Syarat dan Biaya Perpanjangan HGB Apartemen"