Update Kisaran Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah di Notaris

Jika Anda memiliki sebidang tanah atau lahan, lebih baik Anda mengurus sertifikat tanah sebagai bukti sah kepemilikan Anda atas tanah tersebut. Setidaknya, ada dua cara yang dapat ditempuh jika ingin membuat sertifikat tanah, yakni melalui notaris dan melalui program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) milik Badan Pertanahan Nasional (BPN) atau Kementerian Agraria dan Tata Ruang. Bedanya, jika pembuatan sertifikat tanah lewat notaris membutuhkan sejumlah biaya, maka membuat sertifikat lewat PTSL gratis.

Ilustrasi: sertifikat tanah (sumber: kompas)
Ilustrasi: sertifikat tanah (sumber: kompas)

Untuk pembuktian yang kuat mengenai kepemilikan tanah, hanya dapat dibuktikan dengan adanya sertifikat tanah sebagai surat tanda bukti hak atas tanah.[1] Ini bertujuan untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum (Pasal 19 ayat 1 UU No. 5 tahun 1960 tentang UUPA dan PP No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Pasal 3 huruf a).

Bacaan Lainnya

Jaminan kepastian hukum sebagai salah satu tujuan pendaftaran tanah mencakup kepastian status hak, kepastian subjek hak, dan kepastian objek hak. Dengan mendaftarkan tanah, dapat diketahui dengan pasti status hak yang didaftarkan, yaitu apakah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak pengelolaan tanah, atau hak milik atas satuan rumah susun.

Dengan pendaftaran tanah pula, dapat diketahui dengan pasti siapa yang menjadi subjek hak atau pemegang haknya, apakah perorangan atau badan hukum.[2] Pendaftaran tanah juga dapat mengetahui dengan pasti ukuran atau luas tanah, letak tanah, dan batas-batas tanah, sehingga tidak akan menimbulkan masalah di kemudian hari.

Seperti diketahui, salah satu permasalahan yang kerap terjadi di tengah-tengah masyarakat adalah klaim atas suatu tanah atau lahan. Hubungan adik berkakak, keponakan dengan paman, orang tua dengan anak, atau tetangga yang satu dengan tetangga yang lain, dapat menjadi berantakan gara-gara beradu pendapat di pengadilan lantaran rebutan tanah.

Seperti disampaikan di atas, setidaknya ada dua cara yang dapat ditempuh untuk mengurus pembuatan tanah, salah satunya melalui Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) milik Badan Pertanahan Nasional (BPN) atau Kementerian Agraria dan Tata Ruang. Jika menggunakan proses ini, Anda tidak akan dikenakan biaya alias gratis. Namun, Anda harus menyiapkan sendiri semua dokumen dan membutuhkan waktu yang lumayan lama.

Baca juga  Info Terbaru Kisaran Biaya Service LCD Laptop yang Bergaris

Langkah pertama adalah dengan menyiapkan dokumen. Hanya saja, dokumen untuk tanah negara dan tanah adat atau perorangan berbeda. Jika kebetulan tanah tersebut milik negara, dokumen yang perlu Anda siapkan antara lain KTP asli dan yang sudah dilegalkan pejabat yang berwenang, Kartu Keluarga, bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan, kartu kavling, advis planning, izin mendirikan bangunan (IMB), akta jual beli, surat Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dan Pajak Penghasilan (PPh).

Setelah dokumen siap, pemohon bisa mengikuti agenda penyuluhan dari petugas BPN di wilayah desa atau kelurahan. Selanjutnya, pemohon menjadi peserta dan petugas BPN akan mendata riwayat kepemilikan tanah. Kemudian, petugas akan melakukan pengukuran dan meneliti batas kepemilikan lahan. dilakukan bersama pemohon dengan menunjukkan letak, bentuk bidang, luas tanah, serta batas bidang tanah.

Setelah itu, petugas akan meneliti data yuridis, sedangkan anggota BPN yang lain akan mencatat sanggahan, kesimpulan, serta keterangan dari petugas desa. Terakhir, pemohon harus menunggu sekitar 14 hari untuk mendapatkan pengumuman persetujuan pengajuan sertifikat tanah. Bila diterima, maka pemohon bisa menerima sertifikat yang akan dibagikan langsung oleh petugas BPN.

Meski gratis (tidak termasuk penyediaan surat tanah, pembuatan dan pemasangan tanda batas, BPHTB jika terkena, dan biaya lain-lain), tidak semua masyarakat dapat mengajukan pembuatan sertifikat tanah melalui PTSL. Hanya beberapa pihak yang berhak mendapatkan sertifikat gratis lewat program PTSL, antara lain masyarakat tidak mampu, pensiunan PNS, masyarakat hukum adat, dan masyarakat Program Pemerintah Bidang Perumahan Sederhana. Untuk Anda yang tidak termasuk pihak yang berhak mendapatkan sertifikat gratis, bisa mengajukan secara mandiri atau dengan bantuan notaris atau PPAT.

Ilustrasi: notaris publik (sumber: cornell.edu)
Ilustrasi: notaris publik (sumber: cornell.edu)

Membuat Sertifikat Tanah di Notaris

Berdasarkan Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-undang Nomor 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, dijelaskan bahwa notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam undang-undang ini atau berdasarkan undang-undang lainnya.[3]

Baca juga  Update Info Biaya Perpanjangan STNK (Motor dan Mobil)

Akta notaris sebagai akta autentik mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna, memuat aspek lahiriah, formal dan material sebagai wujud kesempurnaan dari akta notaris. Kesempurnaan kekuatan pembuktian akta autentik ini tidak bisa diganggu gugat, selama tidak bisa dibuktikan oleh pihak-pihak yang berkepentingan melalui putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.

Bagi orang awam, profesi notaris sering disamakan dengan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Padahal, keduanya sangat berbeda, termasuk cakupan kewenangannya. Meski demikian, memang sering ditemui notaris yang juga berprofesi sebagai PPAT. Rangkap jabatan ini sendiri memang diperbolehkan oleh peraturan perundang-undangan di Indonesia.

PPAT sendiri memiliki kewenangan meliputi urusan pertanahan, seperti jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan, pembagian hak bersama, pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas Tanah Hak Milik, Pemberian Hak Tanggungan, hingga Pemberian Kuasa membebankan Hak Tanggungan. Nah, untuk membuat sertifikat tanah dan akta jual beli tanah, itu menjadi kewenangan notaris.

Jika dibandingkan dengan mengurus sendiri, membuat sertifikat tanah melalui notaris lebih simpel. Anda cuma perlu mempersiapkan sejumlah dokumen seperti KTP asli dan yang sudah dilegalkan pejabat yang berwenang, Kartu Keluarga, bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan, kartu kavling, advis planning, izin mendirikan bangunan (IMB), akta jual beli, surat Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dan Pajak Penghasilan (PPh). Semua dokumen tersebut tinggal Anda berikan ke notaris, dan mereka yang akan mengurusnya ke BPN.

Tarif Membuat Sertifikat Tanah

Tarif mengurus sertifikat tanah berdasarkan PP No. 46 tahun 2002 menganut rumus (2% x (NPT-NPTTKUP)) – ((Sisa HGB/Jangka Waktu HGB) x UP HGB x 50%).

  • NPT = Nilai Perolehan Tanah (bisa dilihat di SPPT PBB).
  • NPTTKUP = Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukan (bisa dilihat di SPPT PBB).
  • NPT = NJOP Tanah.
  • Jangka waktu HGB bisa dilihat di sertifikat tanah.
  • Jangka waktu 30 tahun: 1% x (NPT-NPTTKUP).
  • Kurang dari 30 tahun: (Jangka Waktu HGB yang diberikan/30) x (1% x (NPT-NPTTKUP)).
  • UP HGB = Uang Pemasukan HGB.
  • Rumus: (Luas tanah x (NJOP-NJOPTKP)) x 5% + biaya notaris.
  • Biaya notaris antara Rp750.000 hingga Rp2.500.000.
Baca juga  Keunggulan dan Update Biaya Wire Transfer Remittance BRI (BRIfast)
Ilustrasi: balik nama sertifikat rumah (sumber: rumah.com)
Ilustrasi: mengurus sertifikat tanah (sumber: rumah.com)

Apabila biaya notaris yang akan ditunjuk bersama ditanggung oleh pembeli, Anda harus bersiap-siap untuk menghabiskan waktu dan tenaga yang lebih. Karena, selain harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan benar, Anda juga harus berupaya menawar harga. Namun, bila Anda melalui KPR bank, Anda akan mendapat notaris yang sudah memiliki standar biaya dari bank tersebut.

Biaya Sertifikat Tanah di Notaris

Komponen Besaran Biaya
Biaya Cek Sertifikat Rp100.000 – Rp300.000
Biaya SK 59 Rp100.000
Biaya Validasi Pajak Rp200.000
Biaya Akta Jual Beli (AJB) Rp2.400.000
Biaya Balik Nama (BBN) Rp750.000
Biaya SKMHT Rp250.000 (atau berdasarkan konvensi 0,25% dari 125% nilai kredit)
Biaya APHT Rp1.200.000 (atau berdasarkan konvensi 0,25% dari 125% nilai kredit)

Tabel biaya di atas hanya kisaran dan bisa berbeda-beda untuk masing-masing notaris, dan tergantung total nilai transaksi jual beli tanah. Namun, dibandingkan tahun sebelumnya, biayanya pada tahun 2021 dan 2022 sebenarnya tidak jauh berbeda. Untuk informasi, Biaya Balik Nama sendiri sekitar 0,5% sampai 1% dari total nilai transaksi. Jika Anda membuat sertifikat tanah di notaris untuk ukuran tanah kampung dan rumah, rata-rata akan menarik tarif jasa Rp1,5 jutaan.

[Update: Dian]

[1]Waani, Elisa Debora. 2017. Tinjauan Yuridis terhadap Kekuatan Hukum Sertifikat Tanah yang Dikeluarkan Oleh Pejabat yang Berwenang (Badan Pertanahan Nasional). LexCrimen, Vol. VI(2): 5-11.

[2]Santoso, Urip. 2011. Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah. Jakarta: Kencana Prenada Media Group, hlm. 115.

[3]Suriyani, Meta. 2015. Legalitas Kewenangan Notaris/PPAT dalam Menahan Sertifikat Hak Milik Karena Adanya Pembatalan Jual Beli. Jurnal Hukum Samudera Keadilan, Vol. 10(2): 274-291.

Pos terkait

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan.