Sertifikat tanah merupakan dokumen penting yang menjadi dasar hukum kepemilikan tanah orang. Nah, agar tanah yang Anda miliki memiliki kekuatan hukum, baik ketika ditinggali maupun akan dijual, maka Anda sebaiknya segera mengurus sertifikat tanah jika belum memilikinya. Biaya pembuatan sertifikat tanah sendiri bervariasi, tergantung dari dokumen kepemilikan, salah satunya AJB (Akta Jual Beli), dan juga besaran BPHTB.
Tentang AJB
Sebelum mengetahui berapa besaran biaya pembuatan sertifikat tanah berdasarkan AJB, kita perlu mengetahui tentang AJB terlebih dahulu. AJB atau Akta Jual Beli, menurut Undang-Undang Pertanian dan Agraria, adalah proses peralihan hak dari penjual kepada pembeli yang telah dilengkapi dengan bukti-bukti. AJB ini adalah salah satu akta autentik atau asli yang menjadi dokumen bukti sah peralihan hak atas tanah dan bangunan.
Tahap pembuatan AJB sudah diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan No. 8 tahun 2012 tentang Pendaftaran Tanah. Ada beberapa syarat yang diperlukan sebelum membuat akta ini, antara lain pajak penjual berupa Pajak Penghasilan atau PPh final serta pajak pembeli berupa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). AJB sendiri dibuat oleh pejabat umum yang berwenang, yaitu PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang diangkat oleh Kepala BPN.
Untuk mengurus pembuatan AJB ini, harus dihadiri oleh penjual dan pembeli (suami istri jika sudah menikah) atau orang yang telah diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis. Selain itu, wajib dihadirkan juga minimal dua orang sebagai saksi. Akta AJB nantinya dibuat dalam dua lembar asli, satu disimpan oleh PPAT dan satu lembar lainnya diserahkan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan Balik Nama. Setelah rampung, salinan AJB akan diberikan kepada penjual dan pembeli.
Langkah selanjutnya adalah melakukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan setempat atau disebut juga sebagai Balik Nama Sertifikat. Pelaksanaan Balik Nama ini diiringi oleh pembayaran Penerimaan negara Bukan Pajak (PNBP) yang nilainya seperseribu (per-mille) dari nilai peralihan ditambah Rp50.000 (PNBP = 1 (0/00) x Nilai Peralihan + 50.000).
Ketika akan mengurus proses Balik Nama, Anda sebaiknya mempersiapkan sejumlah berkas yang nantinya diserahkan kepada petugas, seperti surat permohonan Balik Nama yang telah ditandatangani oleh pembeli, Akta Jual Beli dari PPAT, Sertifikat Hak Atas Tanah, fotokopi KTP penjual dan pembeli, serta bukti lunas pembayaran PPh dan BPHTB. Proses Balik Nama ini biasanya akan memakan waktu 14 hari kerja.
Prosedur Pembuatan Sertifikat Tanah dari AJB
Saat ini, pemerintah sedang menggalakkan program PTSL (Pendaftaran Tanah Sistem Lengkap) untuk mendorong masyarakat agar segera mengurus sertifikasi tanah yang mereka miliki. Nah, sesuai dengan Peraturan Menteri Agraria/TR No. 12 tahun 2017, bagi masyarakat yang ingin mengurus sertifikat tanah melalui program PTSL, memang harus memiliki AJB atau Akta Jual Beli.
Untuk mengurus pembuatan sertifikat tanah ini, para pemohon wajib menyiapkan beberapa dokumen seperti identitas berupa KTP atau Kartu Tanda Penduduk, Kartu Keluarga atau KK, salinan IMB atau fotokopi dokumen Izin Mendirikan Bangunan, SHGB atau Sertifikat Hak Guna Bangunan, SPPT PBB, dan surat pernyataan kepemilikan lahan. Jika pemohon akan mengurus tanah jenis girik atau waris, maka beberapa dokumen yang perlu dipersiapkan adalah AJB, identitas berupa KTP, Kartu Keluarga atau KK, salinan girik yang dimiliki, dan surat keterangan dari kelurahan atau desa setempat.
Jika syarat-syarat tersebut sudah disiapkan, pemohon bisa langsung mendatangi Kantor BPN tempat lokasi tanah tersebut berada. Pemerintah sendiri menyarankan agar pemohon langsung mengurus pembuatan sertifikat tanah di BPN untuk menghindari terjadinya risiko pungutan liar atau pungli yang bisa sangat merugikan.
Di Kantor BPN, pemohon harus membeli formulir pendaftaran untuk mendaftarkan tanah mereka yang akan diurus sertifikatnya. Pemohon akan memperoleh map berwarna biru dan kuning. Setelah mendaftar, sebaiknya pemohon membuat janji dengan petugas survei dan ukur tanah untuk meninjau lokasi tanah yang akan dibuatkan sertifikat.
Jika semua proses dilakukan dengan baik, mulai dari pendaftaran hingga proses pengukuran tanah, pemohon akan mendapatkan surat ukur tanah. Surat tersebut nantinya bisa diserahkan untuk melengkapi dokumen sebelumnya yang sudah dipersiapkan. Kemudian, semua dokumen akan diproses sampai Kantor BPN mengeluarkan surat keputusan. Dalam hal ini, pemohon harus membayar BPHTB sambil menunggu terbitnya sertifikat tanah yang asli.
Jika menggunakan proses ini, Anda tidak akan dikenakan biaya alias gratis, khusus untuk warga yang tidak mampu. Jika pihak desa hendak memungut biaya, BPN menetapkan jumlahnya tidak boleh lebih dari Rp150.000 (khusus Jawa dan bali). Apabila masyarakat ada yang mengetahui pihak desa melakukan pungutan lebih dari itu, disarankan untuk melaporkan kepada aparat penegak hukum setempat.
Hingga detik ini, aturan yang dipakai memang masih menggunakan SKB 3 Menteri Nomor 25 tahun 2017. Ketiga menteri tersebut adalah Menteri ATR, Menteri Dalam Negeri, serta Menteri Desa, Pembangunan Daerah Tertinggal dan Transmigrasi. Berikut biaya pengurusan sertifikat tanah di masing-masing wilayah.
Biaya Program Sertifikat Tanah
| Kategori | Nama Provinsi | Biaya Jasa |
| i | Papua, Papua Barat, Maluku, Maluku Utara, Nusa Tenggara Barat | Rp450.000 |
| II | Kep. Riau, Bangka Belitung, Sulawesi Tengah, Sulawesi Tenggara, Sulawesi Utara, Nusa Tenggara Barat | Rp350.000 |
| III | Gorontalo, Sulawesi Barat, Sulawesi Selatan, Kalimantan Tengah, Kalimantan Barat, Sumatera Utara, Aceh, Sumatera Barat, Kalimantan Timur | Rp250.000 |
| IV | Riau, Jambi, Sumatera Selatan, lampung, Bengkulu, Kalimantan Selatan | Rp200.000 |
| V | Jawa dan Bali | Rp150.000 |
Meski demikian, pemohon yang dinilai mampu, tetap akan dibebankan pajak BPHTB sesuai dengan ketentuannya. Sementara, bagi warga yang dianggap kurang mampu, biaya BPHTB akan dibebankan kemudian. Maksudnya, kewajiban membayar BPHTB bagi warga yang kurang mampu bisa dilakukan pada kemudian hari.
[Update: Panca]
