Info Terbaru Cara Menentukan Harga NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) Tanah dan Bangunan

Sebelum melakukan aktivitas jual beli tanah atau , Anda sebaiknya mengenali beberapa istilah terlebih dahulu. Salah satunya adalah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). NJOP merupakan dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), baik PBB sektor Perkotaan dan Pedesaan (PBB P2) maupun PBB sektor Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan (PBB P3).

Diberlakukannya Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD), menjadikan PBB P2 merupakan kewenangan Daerah, dalam hal ini Pemda Kota atau Kabupaten. Kewenangan dalam pengelolaan PBB P2 meliputi pengenaan dan penagihan pajaknya.

Menentukan NJOP Tanah dan Bangunan - (Sumber: lelangdjkn.kemenkeu.go.id)

Menentukan NJOP Tanah dan Bangunan - (Sumber: lelangdjkn.kemenkeu.go.id)

Dalam pemungutan PBB, menggunakan system official assessment. Hal tersebut mengakibatkan sebelum terjadinya utang pajak kepada wajib pajak, Pemerintah Daerah, (dalam hal ini sebagai fiskus) harus menetapkan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB atas objek pajak yang dimiliki, dikuasai dan/atau dimanfaatkan oleh subjek pajak.  

Sebagaimana telah diatur dalam pasal 79 ayat (2), bahwa NJOP ditetapkan setiap 3 tahun kecuali untuk objek pajak tertentu, yaitu yang mengalami perkembangan yang pesat, dapat ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan wilayahnya. Kemudian dalam ayat (3) diatur bahwa yang mempunyai kewenangan untuk menetapkan besarnya NJOP tersebut adalah Kepala Daerah, dalam hal ini Bupati atau Walikota.

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) merupakan dasar pengenaan PBB P2. Hal ini diatur dalam pasal 79 ayat (1) UU PDRD. NJOP terdiri dari NJOP tanah dan NJOP bangunan. NJOP ditetapkan untuk menghitung besarnya pajak terutang sesuai keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari tahun pajak.

Hal di atas berarti besarnya NJOP harus sudah ditetapkan sebelum tanggal tersebut. Sehingga fiskus dapat menetapkan besaran PBB terutang atas setiap objek pajak yang ada di wilayahnya.

Penentuan besarnya NJOP tanah maupun bangunan untuk kondisi tanggal 1 Januari tahun pajak dilakukan melalui penilaian tanah dan atau bangunan. Penilaian dilakukan dengan tujuan untuk menentukan NJOP tanah maupun bangunan per meter persegi sebagai dasar pengenaan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan).

NJOP ditetapkan berdasarkan Surat Keputusan Kepala Daerah (Bupati atau Walikota). NJOP tanah ditetapkan dengan satuan per meter persegi tanah sesuai tanah, yang tercermin dalam zona nilai tanah.

Sementara, untuk NJOP bangunan, ditetapkan berdasarkan besarnya per meter persegi material dan upah yang melekat pada setiap komponen bangunan, yang dalam pengelolaan PBB P2 dikenal sebagai Biaya Komponen Bangunan (DBKB).

PBB P2 merupakan pajak yang dikenakan atas tanah (permukaan bumi) dan/atau bangunan yang berada di atasnya. PBB P2 dapat dikenakan atas tanah saja, bangunan saja, atau tanah dan bangunan.

PBB P2 merupakan pajak tahunan, artinya hanya terutang sekali dalam setahun. Perhitungan PBB P2 terutang dalam tahun pajak dilakukan berdasarkan pada keadaan tanah dan/atau bangunan pada tanggal 1 Januari tahun pajak. Hal tersebut diatur dalam pasal 82 ayat (2) UU PDRD.

Sistem pemungutan pajak untuk PBb P2 dapat digolongkan ke dalam official assessment. Sistem ini yaitu wajib pajak akan terutang setelah fiskus (pemda) menetapkan besarnya pajak terutang dan memberitahukan besarnya pajak terutang kepada wajib pajak.

Hal tersebut menyebabkan dalam pemungutan PBB P2 dikenal dengan nama Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT PBB). Surat tersebut memiliki fungsi untuk memberitahukan wajib pajak tentang besarnya pajak terutang yang ditetapkan oleh fiskus atas objek pajak yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkannya.

Besarnya PBB P2 terutang dihitung dengan mengalikan pajak dengan NJOP. Di mana NJOP terdiri dari NJOP tanah dan NJOP bangunan. Cara menghitung NJOP tanah yaitu hasil kali NJOP per meter persegi tanah dengan .

Sementara, cara menghitung NJOP bangunan adalah dengan mengalikan luas bangunan dengan NJOP bangunan per meter persegi. Secara matematis, PBB P2 dapat dihitung dengan perhitungan sebagai berikut:

PBB P2 = Tarif x ([LT x NJOP tanah per meter persegi] + [LB x NJOP bangunan per meter persegi])

Keterangan:

PBB P2: Besarnya PBB terutang

LT: Luas Tanah

LB: Luas Bangunan

Tarif PBB P2 ditetapkan dengan peraturan daerah, sebagaimana diatur dalam pasal 80 UUPDRD paling tinggi sebesar 0,3%. Luas tanah dan bangunan serta material bangunan diperoleh dari laporan wajib/subjek pajak dengan menggunakan formulir. Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP). Sementara itu, nilai NJOP tanah per meter persegi maupun NJOP bangunan per meter persegi harus ditetapkan oleh fiskus sebelum dilakukan penetapan besarnya PBB P2 terutang.

Penentuan NJOP tanah per meter persegi dilakukan melalui proses penilaian tanah. Penilaian ini dilakukan untuk tujuan tertentu serta pada saat tertentu pula. Metode penilaian yang umumnya dipakai dalam menilai tanah adalah metode atau pendekatan data pasar atau perbandingan harga pasar (market approach).

Menentukan NJOP Tanah - (Sumber: masuksini.co.id)

Menentukan NJOP Tanah - (Sumber: masuksini.co.id)

Setelah penilai memperoleh data harga pasar tanah selanjutnya penilai akan melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian. Perbandingan dilakukan terhadap faktor-faktor yang signifikan berpengaruh terhadap nilai tanah. Sedangkan penyesuaian dilakukan untuk mendapatkan harga pasar yang wajar pada kondisi tanggal 1 Januari tahun pajak.

mengenai besarnya nilai NJOP tanah per meter persegi ditetapkan dalam suatu tabel nilai tanah. Tabel NJOP dibuat berdasarkan zona nilai, di mana zona nilai tanah dibuat berdasarkan jalan, gang atau identitas lainnya, yang mencerminkan letak objek pajak. Tabel NJOP tanah dibuat per satuan wilayah desa/kelurahan, sebagai satuan pemerintahan terkecil di masing-masing kabupaten/kota.

Baca juga  Harga Isi Ulang Tabung Gas LPG 12 Kg (Konvensional dan Bright Gas)
loading...

Leave a reply "Info Terbaru Cara Menentukan Harga NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) Tanah dan Bangunan"