Sebelum melakukan aktivitas jual beli tanah atau rumah, Anda sebaiknya mengenali beberapa istilah terlebih dahulu, salah satunya adalah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). NJOP merupakan dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), baik PBB sektor Perkotaan dan Pedesaan (PBB P2) maupun PBB sektor Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan (PBB P3). Ada banyak faktor untuk menentukan harga NJOP, termasuk letak, pemanfaatan, peruntukan, kondisi lingkungan, bahan bangunan, dan rekayasa.
Apa Itu NJOP?
Dalam pemungutan PBB, menggunakan sistem official assessment. Hal tersebut mengakibatkan sebelum terjadinya utang pajak kepada wajib pajak, pemerintah daerah (dalam hal ini sebagai fiskus) harus menetapkan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB atas objek pajak yang dimiliki, dikuasai dan/atau dimanfaatkan oleh subjek pajak.
NJOP sendiri merupakan dasar pengenaan PBB P2. Hal ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD) Pasal 79 ayat (1). NJOP terdiri dari NJOP tanah dan NJOP bangunan. Nilai tersebut ditetapkan untuk menghitung besarnya pajak terutang sesuai keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari tahun pajak. Hal ini berarti besarnya NJOP harus sudah ditetapkan sebelum tanggal tersebut, sehingga fiskus dapat menetapkan besaran PBB terutang atas setiap objek pajak yang ada di wilayahnya.
Sebagaimana telah diatur dalam Pasal 79 ayat (2), NJOP ditetapkan setiap 3 tahun kecuali untuk objek pajak tertentu, yaitu yang mengalami perkembangan yang pesat, dapat ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan wilayahnya. Kemudian, dalam ayat (3) diatur bahwa yang mempunyai kewenangan untuk menetapkan besarnya NJOP tersebut adalah Kepala Daerah, dalam hal ini Bupati atau Walikota.
Penentuan besarnya NJOP tanah maupun bangunan untuk kondisi tanggal 1 Januari tahun pajak dilakukan melalui proses penilaian tanah dan atau bangunan. Penilaian dilakukan dengan tujuan untuk menentukan NJOP tanah maupun bangunan per meter persegi sebagai dasar pengenaan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan).
NJOP telah dikenal luas oleh masyarakat bahwa NJOP sama dengan nilai transaksi atau dianggap sebagai harga dasar tanah, terutama apabila terjadi pembebasan tanah atau apabila masyarakat menawarkan tanahnya untuk dijual dengan berpedoman pada NJOP yang tercantum dalam SPPT PBB.[1]
Untuk NJOP tanah, ditetapkan dengan satuan rupiah per meter persegi tanah sesuai lokasi tanah, yang tercermin dalam zona nilai tanah. Sementara itu, untuk NJOP bangunan, ditetapkan berdasarkan besarnya biaya per meter persegi material dan upah yang melekat pada setiap komponen bangunan, yang dalam pengelolaan PBB P2 dikenal sebagai daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).
PBB P2 sendiri merupakan pajak yang dikenakan atas tanah (permukaan bumi) dan/atau bangunan yang berada di atasnya. PBB P2 dapat dikenakan atas tanah saja, bangunan saja, atau tanah dan bangunan. PBB P2 ini merupakan pajak tahunan, artinya hanya terutang sekali dalam setahun. Perhitungan PBB P2 terutang dalam tahun pajak dilakukan berdasarkan pada keadaan tanah dan/atau bangunan pada tanggal 1 Januari tahun pajak. Hal tersebut sudah diatur dalam pasal 82 ayat (2) UU PDRD.
Sistem pemungutan pajak untuk PBB P2 dapat digolongkan ke dalam official assessment. Sistem ini yaitu wajib pajak akan terutang setelah fiskus (pemda) menetapkan besarnya pajak terutang dan memberitahukan besarnya pajak terutang kepada wajib pajak. Hal tersebut menyebabkan dalam pemungutan PBB P2, dikenal dengan nama Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT PBB). Surat ini memiliki fungsi untuk memberitahukan wajib pajak tentang besarnya pajak terutang yang ditetapkan oleh fiskus atas objek pajak yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkannya.
Cara Menghitung NJOP Tanah
Besarnya PBB P2 terutang dihitung dengan mengalikan tarif pajak dengan NJOP, dengan NJOP terdiri dari NJOP tanah dan NJOP bangunan. Cara menentukan atau menghitung harga NJOP tanah yaitu hasil kali NJOP per meter persegi tanah dengan luas tanah. Sampai dengan tahun 2023, cara menghitung NJOP tanah masih belum mengalami perubahan.
Cara Menghitung NJOP Bangunan
Sementara, cara menghitung NJOP bangunan adalah dengan mengalikan luas bangunan dengan NJOP bangunan per meter persegi. Secara matematis, PBB P2 dapat dihitung dengan perhitungan PBB P2 = Tarif x ([LT x NJOP tanah per meter persegi] + [LB x NJOP bangunan per meter persegi])
Keterangan:
- PBB P2 = Besarnya PBB terutang
- LT = Luas Tanah
- LB = Luas Bangunan
Tarif PBB P2 ditetapkan dengan peraturan daerah, sebagaimana diatur dalam Pasal 80 UU PDRD paling tinggi sebesar 0,3%. Luas tanah dan bangunan serta material bangunan diperoleh dari laporan wajib/subjek pajak dengan menggunakan formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP). Sementara itu, nilai NJOP tanah per meter persegi maupun NJOP bangunan per meter persegi harus ditetapkan oleh fiskus sebelum dilakukan penetapan besarnya PBB P2 terutang.
Penentuan NJOP tanah per meter persegi dilakukan melalui proses penilaian tanah. Penilaian ini dilakukan untuk tujuan tertentu serta pada saat tertentu pula. Metode penilaian yang umumnya dipakai dalam menilai tanah adalah metode atau pendekatan data pasar atau perbandingan harga pasar (market approach).
Setelah penilai memperoleh data harga pasar tanah, selanjutnya penilai akan melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian. Perbandingan dilakukan terhadap faktor-faktor yang signifikan berpengaruh terhadap nilai tanah. Sementara, penyesuaian dilakukan untuk mendapatkan harga pasar yang wajar pada kondisi tanggal 1 Januari tahun pajak.
Informasi mengenai besarnya nilai NJOP tanah per meter persegi ditetapkan dalam suatu tabel nilai tanah. Tabel NJOP dibuat berdasarkan zona nilai, dengan zona nilai tanah dibuat berdasarkan jalan, gang atau identitas lainnya, yang mencerminkan letak objek pajak. Tabel NJOP tanah dibuat per satuan wilayah desa/kelurahan, sebagai satuan pemerintahan terkecil di masing-masing kabupaten/kota.
Cara Cek NJOP Online
Untuk memperoleh informasi yang akurat mengenai besaran NJOP, Anda memang disarankan untuk datang langsung ke kantor kecamatan sesuai dengan lokasi tanah atau bangunan tersebut berada. Namun, apabila Anda tidak mau repot-repot, sekarang sudah ada cek NJOP secara online, baik lewat rumah maupun di kantor.
Caranya, Anda bisa membuka portal resmi pemerintah daerah atau provinsi. Misalnya DKI Jakarta, bisa ketik bprd.jakarta.go.id. Setelah itu, klik ‘download’ di samping tulisan lokasi pelayanan. Terakhir, cari kumpulan regulasi Pajak Bumi dan Bangunan. Dalam situs tersebut, akan ada link yang berisi regulasi terbaru terkait NJOP.
[Update: Dian]
[1]Mujiyati, & M. Abdul A. 2021. Seluk Beluk Perpajakan Indonesia: Menuju UU Cipta Kerja. Surakarta: Muhammadiyah University Press, hlm 327.
