Syarat dan Update Biaya Pengurusan AJB ke SHM (Sertifikat Hak Milik)

Saat Anda membeli rumah atau tanah, Anda mungkin hanya akan mendapatkan Akta Jual Beli Tanah atau bisa disingkat AJB. Perlu diketahui, AJB bukanlah sertifikat tanah, melainkan perjanjian jual beli dan salah satu bukti pengalihan hak atas tanah (akibat proses jual beli). Nah, agar tanah tersebut memiliki legalitas yang lebih kuat, Anda dapat mendaftarkannya menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik) ke BPN ( Pertanahan Nasional) dengan biaya yang ternyata relatif terjangkau.

Ilustrasi: pengesahan surat kepemilikan rumah (sumber: kumparan)
Ilustrasi: pengesahan surat kepemilikan rumah (sumber: kumparan)

Apa Itu AJB?

Menurut Undang-Undang dan Agraria, AJB adalah proses peralihan hak dari penjual kepada pembeli yang telah dilengkapi dengan bukti-bukti. AJB ini adalah salah satu akta autentik atau asli yang menjadi dokumen bukti sah peralihan hak atas tanah dan bangunan. Jadi, jika tidak ada AJB, proses transaksi jual beli tanah tidak dianggap sah.

Bacaan Lainnya

Tahap pembuatan AJB sudah diatur dalam Peraturan Kepala Pertanahan No. 8 tahun 2012 tentang Pendaftaran Tanah. Ada beberapa syarat yang diperlukan sebelum membuat akta ini, antara lain pajak penjual berupa Pajak atau PPh final serta pajak pembeli berupa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). AJB sendiri dibuat oleh pejabat umum yang berwenang, yaitu PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang diangkat oleh Kepala BPN.

Untuk mengurus pembuatan AJB ini, harus dihadiri oleh penjual dan pembeli (suami istri jika sudah menikah) atau orang yang telah diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis. Selain itu, wajib dihadirkan juga minimal dua orang sebagai saksi. Akta AJB nantinya dibuat dalam dua lembar asli, satu disimpan oleh PPAT dan satu lembar lainnya diserahkan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan Balik Nama. Setelah rampung, salinan AJB akan diberikan kepada penjual dan pembeli.

Langkah selanjutnya adalah melakukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan setempat atau disebut juga sebagai Balik Nama Sertifikat. Ketika akan mengurus proses Balik Nama, Anda sebaiknya mempersiapkan sejumlah yang nantinya diserahkan kepada petugas, seperti surat permohonan Balik Nama yang telah ditandatangani oleh pembeli, Akta Jual Beli dari PPAT, Sertifikat Hak Atas Tanah, fotokopi KTP penjual dan pembeli, serta bukti lunas pembayaran PPh dan BPHTB. Proses Balik Nama ini biasanya akan memakan waktu 14 hari kerja.

Syarat Mengubah AJB ke SHM

  • Surat AJB (Akta Jual Beli).
  • Fotokopi KTP dan KK pemilik (sesuai yang tertera pada AJB).
  • Surat pengantar dari kelurahan setempat.
  • Surat keterangan bebas sengketa.
  • Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup. Formulir permohonan memuat identitas diri, luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon, pernyataan tanah tidak sengketa, dan pernyataan tanah dikuasai secara fisik.
  • Surat kuasa apabila dikuasakan.
  • Asli surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah (Rumah Gol III) atau rumah yang dibeli dari pemerintah.
  • Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan.
  • Gambar peta/situasi.
  • Bukti pembayaran BPHTB.
  • Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan.
Sertifikat tanah (sumber: tirto.id)

Prosedur Pengurusan AJB ke SHM

  • Meminta surat rekomendasi dari kelurahan setempat terkait tanah bersangkutan. Surat pengantar tersebut menyatakan bahwa tanah belum pernah mengalami proses sertifikasi dan menjelaskan riwayat pemilikan tanah yang dimaksud.
  • Pembuatan surat bebas sengketa yang menyatakan bahwa tanah yang dimaksud tidak dalam keadaan sengketa, serta ditandatangani oleh RT, RW, dan disahkan oleh kelurahan setempat.
  • Petugas BPN melakukan survei lokasi dan pengukuran ulang objek tanah.
  • Penerbitan gambar situasi atau surat ukur oleh BPN yang dilanjutkan dengan pengesahannya.
  • Melunasi pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sesuai dengan luas yang tercantum dalam Gambar Situasi atau Surat Ukur. Pembayaran BPHTB tersebut dilakukan apabila tanah yang dimohon berasal dari tanah negara atau tanah garapan.
  • Proses pertimbangan oleh panitia, dalam hal ini adalah pejabat yang berwenang.
  • Pengumuman di Kantor BPN dan kelurahan setempat selama kurang lebih 2 atau 3 bulan, hal ini untuk mengantisipasi bahwa tanah yang dimaksud tidak dalam keadaan sengketa. Setelah 2-3 bulan pengumuman tidak ada yang mempermasalahkan, maka baru dilakukan pengesahan pengumuman.
  • Penerbitan sertifikat tanah.

Mengenai biaya, biaya yang dibutuhkan untuk pengurusan SHM sangat bervariasi, tergantung luas tanah dan di provinsi mana tanah Anda berada. Menurut dasar hukum PP No 13/2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang berlaku di BPN, biaya untuk Pelayanan Pengukuran seperti tercantum dalam Pasal 4 ayat adalah sebagai berikut.

Biaya Pengukuran Tanah

Luas Tanah Biaya
Luas tanah sampai 10 hektar L/500 x HSBKu ) + Rp100.000
Luas tanah di atas 10 hektar s/d 1.000 hektar Tu = ( L/4.000 x HSBKu ) + Rp14.000.000
Luas tanah di atas 1.000 hektar Tu = ( L/10.000 x HSBKu ) + Rp134.000.000
  • Tu (tarif ukur).
  • L (luas tanah).
  • HSBKu (harga satuan biaya khusus kegiatan pengukuran).

Berdasarkan resmi dari BPN, rincian biaya layanan penerbitan SHM tanah perorangan, bukan hukum atau instansi pemerintah, bukan pendaftaran massal, tidak termasuk golongan khusus (TNI, Polri, panti jompo, panti asuhan, veteran), dan jenis tanah non-pertanian. di DKI Jakarta untuk luas tanah 1.000 m2 adalah sebagai berikut.

Ilustrasi: Penandatanganan Akta Jual Beli (credit: jendela360)

Biaya Pembuatan SHM

Komponen Biaya
Biaya Pengukuran Rp340.000
Biaya Panitia Rp390.000
Biaya Pendaftaran Rp50.000
Total Rp780.000

biaya pembuatan SHM di Jakarta di atas kami rangkum dari berbagai sumber. Jika dibandingkan ketentuan sebelumnya, besaran biaya saat ini memang masih belum berubah. Namun, yang perlu dicatat bahwa biaya pembuatan SHM di masing-masing tempat atau provinsi bisa saja berbeda.

Biaya Program PTSL

Untuk mendorong agar segera mengubah AJB mereka menjadi SHM, pemerintah memiliki program PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap). Menurut keterangan pihak BPN, biaya program PTSL di daerah Jawa ditetapkan sebesar Rp150 ribu, sedangkan di luar Jawa bisa lebih besar, mulai Rp200 ribu hingga Rp450 ribu. 

Pos terkait