Seperti halnya kegiatan jual beli rumah, dalam proses jual beli tanah ternyata juga ada sederet biaya tambahan yang perlu Anda bayarkan di luar harga tanah yang telah disepakati. Beberapa biaya ada yang dilimpahkan pada pembeli dan ada pula yang dilimpahkan ke pihak penjual. Berikut ini rincian komponen biaya dalam proses jual beli tanah.
Biaya Pengecekan Sertifikat Tanah
Cek sertifikat tanah umumnya dilakukan di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Pengecekan dilakukan untuk memastikan sertifikat tanah yang diperjualbelikan memang asli diterbitkan oleh BPN. Biaya pengecekan sertifikat tanah sendiri tergantung dari jumlah informasi yang diperlukan, tetapi umumnya relatif terjangkau, cuma Rp50 ribu per sertifikat jika datang langsung ke Kantor BPN, masih sama seperti tahun sebelumnya. Sementara itu, jika Anda memakai jasa pihak ketiga (notaris), biayanya mulai Rp100 ribuan hingga Rp300 ribuan.
Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)
Akta Jual Beli (AJB) tanah dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan bukan oleh notaris. Biaya pembuatan AJB di PPAT berbeda-beda untuk tiap daerah. Namun umumnya, tak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta (berdasarkan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 3 tahun 2021). Sebelumnya, biaya dibatasi tidak boleh melebihi 5% dari harga transaksi.
Pajak Penghasilan (PPh) untuk Penjual
Dalam jual beli tanah, pihak penjual akan dikenai Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Biaya PPh adalah 2,5% dari harga transaksi dan patokan tersebut masih berlaku hingga saat ini. Namun, terdapat beberapa kasus yang membuat penjual tidak dikenai PPh, yakni apabila nilai transaksi lebih rendah dari Rp60 juta, penjualan dilakukan dalam rangka pembebasan tanah untuk kepentingan umum, hibah kepada keluarga sedarah, dan warisan.
Bea Perolehan Hak atas Tanah & Bangunan (BPHTB) untuk Pembeli
BPHTB adalah jenis biaya yang akan ditanggung oleh pembeli. Besarnya BPHTB yang dikenakan pada pembeli adalah 5% x (NPOP – NPOPTKP). NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak, sedangkan NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak. Besarnya NPOPTKP ditetapkan secara regional dan bisa berbeda-beda antara satu wilayah dengan lainnya. Namun, berdasarkan UU No. 28 tahun 2009, besaran NPOPTKP ditetapkan paling rendah Rp60.000.000 untuk setiap wajib pajak.
Biaya Pendaftaran Peralihan Hak (Balik Nama) Tanah
Biaya balik nama adalah biaya tambahan yang akan dikeluarkan oleh pembeli ketika pendaftaran peralihan hak di BPN. Rumus menghitung biaya balik nama sertifikat ini adalah nilai jual tanah dibagi dengan 1.000 (nilai tanah (per m2) x luas tanah (m2)/1.000) dan masih berlaku hingga detik ini. Misalnya, pembeli bidang tanah seluas 1.000 m2 dengan harga Rp500.000 per m, maka biaya balik nama sertifikat tanah di Kantor BPN sebesar Rp500.000. Apabila dilakukan lewat notaris, biayanya rata-rata 2% dari nilai transaksi, dengan tambahan 0,5% hingga 1% dari total transaksi.
Biaya Jual Beli Tanah
| Komponen Biaya | Kisaran Biaya |
| Biaya Pengecekan Sertifikat Tanah | Rp50.000 per sertifikat yang dicek (atau mulai Rp100.000 jika memakai jasa notaris) |
| Biaya Pembuatan Akta Jual Beli PPAT | |
| Transaksi > Rp500 juta – Rp1 miliar : maksimal 0,75% | |
| Transaksi > Rp1 miliar – Rp2,5 miliar : maksimal 0,5% | |
| Transaksi > Rp2,5 miliar : maksimal 0,25% | |
| Pajak Penghasilan (PPh) untuk Penjual | 2,5% dari harga transaksi |
| BPHTB | 5% x (NPOP – NPOPTKP) |
| Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah | Pendaftaran : Rp50.000 |
| pengurusan : Tergantung nilai tanah |
Keabsahan jual beli tanah jika ditinjau dari Undang-Undang maupun Peraturan pemerintah yaitu jual beli tanah yang dilakukan di hadapan pejabat pembuat akta tanah atau jual beli dengan akta autentik yang disahkan oleh pejabat berwenang. Hal tersebut sesuai dengan PP No.24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dalam Pasal 37 angka 1 yang menyebutkan bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya.
(Panca)
